Sådan får du et realkreditlån til et beløb, der overstiger ejendommens værdi

Det er sjældent, at banker yder realkreditlån, der overstiger værdien af den ejendom, der købes. Men i nogle tilfælde er dette muligt, især hvis der er behov for yderligere midler til reparationer eller til at lukke andre lån. Det er vigtigt at forstå, at banker generelt ikke godkender finansiering på mere end 80 % af ejendommens værdi, men der er undtagelser. Hvad skal du gøre, hvis du har brug for et stort beløb?

Sådan får du et realkreditlån til et stort beløb

Nogle gange, når du køber fast ejendom, kan du have brug for et beløb, der overstiger markedsværdien. Dette kan skyldes behov for reparationer, betaling for ydelser fra en ejendomsmægler eller notar eller lukning af andre gældsforpligtelser. Sådanne anmodninger bliver dog sjældent imødekommet af banker, og for at opnå et sådant lån skal visse betingelser være opfyldt.

Hvornår er det muligt at optage et realkreditlån for et beløb, der overstiger 80 % af ejendommens værdi?

Inden de udsteder et realkreditlån, vurderer bankerne forholdet mellem lån og værdi (LTV), som viser forholdet mellem lånebeløbet og ejendommens værdi. Banker udsteder som udgangspunkt ikke realkreditlån for mere end 80 % af ejendommens markedsværdi. For eksempel, hvis et hus koster €200.000, vil det maksimale lånebeløb være €160.000.

Denne grænse er baseret på beslutningen fra det interministerielle udvalg for kredit og opsparing (CICR) af 22. april 1995, som anbefalede ikke at overstige 80 % ved udstedelse af realkreditlån i fast ejendom. Denne regel er dog ikke obligatorisk, og hvis der er berettigede grunde, kan banker yde et realkreditlån på over 80%, og nogle gange endda 100%.

Krav til at få pant i et større beløb end ejendommens værdi

Selvom det teoretisk er muligt at få pant i et højere beløb end ejendommens værdi, kræver det overholdelse af en række betingelser. Først og fremmest vil banken kontrollere standardkrav, såsom ejendomsvurdering og låntagers økonomiske situation. Banken skal herefter sikre sig, at der er tungtvejende grunde til at forhøje lånebeløbet.

Sådanne tilfælde kan for eksempel omfatte:

• behovet for yderligere midler til at reparere eller modernisere ejendommen;
• ønske om at medtage i lånet omkostninger til en ejendomsmægler, notar eller andre udgifter forbundet med købet;
• behovet for at tilbagebetale andre lån eller gæld samtidig med at få et realkreditlån.

Disse årsager skal dokumenteres og uddybes i realkreditaftalen. For eksempel er det nødvendigt at give overslag for renoveringsarbejder eller kontrakter med entreprenører for at bekræfte behovet for et større beløb.

Yderligere garantier og risici ved et realkreditlån til et beløb højere end ejendommens værdi

Optagelse af pant for et beløb, der overstiger ejendommens værdi, er forbundet med visse risici og kræver yderligere garantier for banken. Banker kan stramme lånebetingelserne og også kræve yderligere beskyttelsesforanstaltninger.

Yderligere garantier fra banken

Efterhånden som risikoen for manglende betaling af lånet stiger, kan banken kræve yderligere garantier, såsom:

• registrering af yderligere forsikring for et beløb, der overstiger ejendommens værdi;
• tiltrække garanter, der kan tilbagebetale gælden i tilfælde af hovedlåntagers insolvens;
• Optagelse af et andet pant i en anden ejendom for at give yderligere sikkerhed.

På grund af de øgede risici og krav accepterer bankerne sjældent sådanne transaktioner, og godkendelsesprocessen kan være mere kompleks.

Risici ved skatterevision

Låntagere, der får pant i mere end ejendommens værdi, kan blive underlagt yderligere skattemæssig kontrol. IRS kan have mistanke om, at ejendomsværdier bliver oppustet for at opnå et større lån, hvilket kan føre til en undersøgelse og mulige juridiske konsekvenser, herunder anklager om bedrageri eller falske oplysninger på officielle dokumenter.

Alternative måder at få flere penge på

I stedet for at tage et realkreditlån til mere end ejendommens værdi, kan du overveje alternative finansieringsmuligheder. Nogle banker tilbyder specialiserede låneprodukter, der kombinerer køb af fast ejendom med de nødvendige udgifter:

• Et køb-og-istandsættelseslån dækker ikke kun ejendommens pris, men også udgifter til renoveringsarbejde;
• Et købs- og likviditetslån giver yderligere midler til at dække forskellige omkostninger forbundet med et køb.

I det første tilfælde udstedes lånet ikke i et beløb, men i dele efterhånden som arbejdet er afsluttet, hvilket hjælper med at kontrollere dets gennemførelse. I det andet tilfælde kræves der ofte en anden ejendom, som vil blive stillet som yderligere sikkerhed.

Hvis du skal have et stort lånebeløb, er det således vigtigt at forberede dig omhyggeligt, bekræfte alle udgifter og tage højde for de risici, der er forbundet med skatterevision og yderligere forpligtelser over for banken.