Hvad er konsekvenserne af at sælge et hus under dets matrikelværdi?

Fast ejendom har en matrikelværdi, der beregnes som indkomsten ganget med 5 procent og en koefficient; dette tjener som grundlag for skatter - tinglysning, pant og matrikel. Loven kræver ikke salg til en minimumspris, men at angive en pris under matrikelværdien skaber risici for begge parter: skatterevisioner og fælles hæftelse.

Under pris-til-værdi-systemet, som har været obligatorisk for enkeltpersoner siden 2006, beregnes skatter altid ud fra matrikelværdien, ikke den angivne pris, så køberen sparer ikke penge og betaler i henhold til matrikelværdien. Men hvis prisen er for lav, for eksempel mindre end 70 procent af den daglige ejendomsværdi, påtager skattekontoret sig uspecificerede betalinger og iværksætter en genvurdering baseret på den daglige ejendomsværdi, realkreditlån eller vurdering, en genberegning af sælgers kapitalgevinst og bøder på mellem 90 og 180 procent plus renter.

Lad os tage et eksempel for 2025: et udbytte på 800 euro giver en matrikelværdi på 800 × 1,05 × 115,5 = 96.600 euro; hvis den deklarerede pris er 60.000 euro, kan en mistænkelig forskel på 36.600 euro føre til en genopskrivning og en bøde på op til 65.880 euro.

Køber hæfter solidarisk og betaler yderligere skatter og gebyrer, selvom de har betalt lidt, mens sælger står over for en genopskrivning af stigningen og personlig indkomstskat baseret på det faktiske beløb plus gebyrer.

For at undgå inspektioner er det sikkert at angive en pris, der ikke er lavere end den matrikelværdi, bruge "pris-til-værdi"-funktionen, som er automatisk for enkeltpersoner, foretage en vurdering, hvis prisen er lav på grund af objektive årsager såsom fugt eller en nærliggende losseplads, kun foretage bankoverførsler, ikke kontanter, og ved salg til slægtninge angive en symbolsk pris med en begrundet skøde, under hensyntagen til risikoen for indirekte donation.

Der er ingen minimumspris ved lov på grund af aftalefrihed, men matrikelværdien forbliver minimumsskattegrundlaget; koefficienterne for 2025 er 110 for førstegangskøb af boliger og 120 for anden og andre ejendomme.

Under en revision gælder der solidarisk hæftelse: skattemyndigheden kan opkræve beløb fra begge parter gennem anmeldelse, betaling og tvangsopkrævning.

I sidste ende er en prisreduktion på 10-20 procent normalt lavrisiko, hvis det er berettiget; en prisreduktion under 70 procent af den samlede værdi (OMI) er høj og kræver ekspertgennemgang og en erfaren notar; og salg til børn er en mellemrisiko med et skøde af nominel værdi og konsultation om skifteret. Nyttige links: Agenzia Entrates hjemmeside for prezzo-valore og OMI for 2025.