Er det muligt at overdrage lejet ejendom til fri afbenyttelse?
Forestil dig: du lejer en hyggelig lejlighed, du har møbleret den, så den passer til dig selv, du lægger dit hjerte i alle detaljer i interiøret. Og så ændrer omstændighederne sig, og du beslutter dig for at give den til en ven eller slægtning til fri afbenyttelse. Men er det muligt ud fra et juridisk synspunkt?
Hvad er en aftale om gratis brug?
Ifølge artikel 1803 i den italienske civillovbog er en kontrakt om vederlagsfri brug (comodato d'uso) en aftale, hvorved den ene part (bestilleren) overfører løsøre eller fast ejendom til en anden part (bestilleren) til brug i en bestemt periode eller til et bestemt formål. Ved løbetidens udløb skal ejendommen returneres.
Men hvad nu hvis du overdrager en lejet lejlighed til fri afbenyttelse? Kan man råde over det lige så frit, som var det ens egen ejendom?
Kan en lejer fremleje en ejendom?
I Italien kan en lejer (conduttore) fremleje en del af en lejlighed, men kun under visse betingelser. Hvis lejeaftalen ikke indeholder et udtrykkeligt forbud mod fremleje, er det tilstrækkeligt at underrette ejeren af lejligheden (locatore) om hensigten og oplyse detaljerne om fremlejeren.
Men for fuldstændig overdragelse af bolig til fremleje kræves skriftligt samtykke fra udlejer. Dette punkt er reguleret af artikel 2 i lov nr. 392 af 27. juli 1978, som siger:
"Lejeren må ikke fremleje ejendommen i sin helhed eller overdrage lejemålet til tredjemand uden udlejers samtykke. Medmindre andet er angivet i aftalen, har lejer ret til at fremleje en del af ejendommen, efter forudgående anbefalet meddelelse til udlejer med angivelse af fremlejers navn, aftalens løbetid og det lejede."
Er det muligt at overdrage lejeboliger til fri afbenyttelse?
Da aftalen om vederlagsfri brug, som navnet antyder, ikke foreskriver betaling, er det muligt at overføre lejeboliger under denne ordning?
Her gælder de samme principper som ved fremleje:
- Hvis lejeaftalen ikke forbyder overdragelse af bolig til fri afbenyttelse, kan lejer gøre dette ved at give besked til ejeren af ejendommen.
- Hvis aftalen indeholder et forbud mod fremleje og overdragelse til fri afbenyttelse, skal du indhente skriftligt samtykke fra udlejer.
Ellers vil overdragelse af lejligheden til tredjemand uden ejerens samtykke blive betragtet som et brud på kontrakten og kan føre til opsigelse og bortvisning af lejeren.
Kan en person, der har modtaget fast ejendom til fri afbenyttelse, leje den ud?
Lad os sige, at ejeren af lejligheden har overført den til en anden person under en aftale om gratis brug. Kan denne person leje det ud selv?
Svaret er givet i artikel 1804 i den italienske civillovbog: lejeren er forpligtet til udelukkende at bruge ejendommen inden for de betingelser, der er angivet i kontrakten, og kan ikke overføre den til tredjemand uden godkendelse fra lejeren .
Udlejer han lejligheden uden tilladelse, har beboeren ret til:
- Kræv omgående tilbagelevering af ejendom.
- Indgiv et erstatningskrav.
Hvem skal oplyse lejeindtægter?
Hvis den ejendom, der er overdraget til fri afbenyttelse, derefter udlejes til tredjemand, opstår spørgsmålet: hvem skal betale skat af den modtagne indkomst?
Ifølge loven beskattes lejeindtægter altid i ejendomsejerens navn, også selvom de faktiske betalinger modtages af en anden person. Såfremt beboeren har udlejet lejligheden, påhviler skattepligten således ejeren af ejendommen (beboeren), da denne fortsat er den juridiske ejer af ejendommen.
Dette princip er nedfældet i artikel 1, stk. 2, i lovdekret nr. 504/1992, hvoraf det fremgår, at ejendomsskatten betales af ejeren, uanset hvem der rent faktisk modtager indkomst heraf.
Konklusion
Overdragelse af lejebolig til fri afbenyttelse er mulig, men kræver nøje undersøgelse af lejeaftalens vilkår. Er der ikke et forbud, er det tilstrækkeligt at underrette udlejer. Hvis overførslen er forbudt, kræves hans samtykke.
Det samme gælder for beboeren: Hvis han vil udleje den ejendom, han har fået til brug, skal han have ejerens tilladelse.
Juridisk viden i sådanne sager vil hjælpe med at undgå ubehagelige konsekvenser - fra opsigelse af kontrakten til økonomiske sanktioner.
